E' legittimo chiedere canoni locativi dopo un’inerzia durata anni?...occhio all’ abuso del diritto

Un interessante sentenza della Cassazione (Cass. Civ. 16743/2021) riflette su una questione molto interessante nel panorama civilistico e riconosce la realizzazione dell’abuso del diritto, in una vicenda di mancato pagamento di canoni locativi pregressi in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo.

L’intricata vicenda prende le mosse dalla locazione di un immobile ad uso abitativo al figlio da parte di una società a responsabilità limitata di cui erano soci padre e figlio.

Per tale locazione, regolarmente registrata nel 2004 e contabilizzata nei dati societari, non era mai stati richiesto alcun canone locativo, fino a quando, a seguito di litigiosità fra le parti, veniva improvvisamente instaurato nel 2014 un giudizio monitorio e venivano richiesti, in blocco tutti i canoni locativi pregressi.

La Corte d’ Appello di Milano investita della questione, riconosceva l’esistenza del contratto di locazione, ma riteneva non dovuti i canoni dal 2004 al 2011 per violazione del principio di buona fede e del rispetto del principio di neminem laedere.

La società a responsabilità limitata proponeva pertanto ricorso per cassazione.

La Corte di Cassazione, dopo una lunga ed interessante valutazione della vicenda e della questione giuridica sottesa ad essa, ribadisce che ” non è stato il silentium in quanto tale la manifestazione di assoluta rinuncia al diritto della locatrice, quale espressione contrattuale di volontà tacita nella forma di comportamento concludente. Piuttosto, l'esercizio repentino del diritto installatosi in una circostanziata situazione di maturato affidamento della sua intervenuta abdicazione, correlata a un assetto di interessi pregresso, ha integrato un abuso del diritto per quanto detto sopra e ha comportato, altresì, la negazione di tutela dell'interesse di controparte in considerazione di sopravvenute circostanze nelle quali il giudice di merito - illustrando ciò con adeguata motivazione - ha riscontrato un conflitto tra le parti determinatosi per altre questioni, pacificamente non collegate al contratto. “

Cos’è l’abuso del diritto?

L’abuso del diritto è una figura giuridica, non inserita espressamente nel codice civile, che viene riconosciuta quando fra le parti contrattuali il rapporto di reciproca solidarietà viene leso da una parte a favore dell’altra, generando un’assenza di tutela per una delle due, nell’ambito del medesimo rapporto contrattuale.

Sulla base di un’articolata motivazione, gli ermellini rigettavano il ricorso, enunciando il seguente principio di diritto, “ il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto di cui agli artt. 1175 e 1375 cod.civ. legittima in punto di diritto l'insorgenza in ciascuna parte dell'affidamento che, anche nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, ciascuna parte si comporti nella esecuzione in buona fede, e dunque rispettando il correlato generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, anche a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere generale del "nerninem laedere"; ne consegue che in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo l'assoluta inerzia del locatore nell'escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto, e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto”.